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房地產(chǎn)土地獲取、拿地模式創(chuàng)新

與項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建策略、技巧實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

企業(yè)如何正確的拿地？拿地的創(chuàng)新模式和渠道有哪些？

分享標(biāo)桿房企如何從土地獲取、前期策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面入手，在開(kāi)發(fā)前期最重要的環(huán)節(jié)上突破。

各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何規(guī)避？

如何構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)建流程和體系？

如何做好項(xiàng)目報(bào)建工作典型難點(diǎn)及技術(shù)處理？

不同類型開(kāi)發(fā)企業(yè)需要關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn)有哪些？

課程前言

本課程是一門(mén)結(jié)合房地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)的拿地、項(xiàng)目報(bào)建實(shí)戰(zhàn)課程，通過(guò)對(duì)土地獲取、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)的梳理和開(kāi)發(fā)建設(shè)中的核心部門(mén)、核心人脈的剖析，幫助企業(yè)提高拿地能力，更有效的規(guī)避各種拿地模式和渠道中的風(fēng)險(xiǎn)；學(xué)習(xí)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程、策略和技巧，熟悉掌握國(guó)土、規(guī)劃、建委、房管局等相關(guān)政府部門(mén)報(bào)建流程，組織報(bào)建資料，遵守報(bào)建時(shí)限，保證企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目快速取得合法證照。

授課專家

楊凡：現(xiàn)任江蘇嘉城建設(shè)管理有限公司副總經(jīng)理（合伙人）、曾任江蘇九洲投資集團(tuán)地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師，江蘇亞?wèn)|建發(fā)集團(tuán)總工辦副主任，副總工程師、蘇寧環(huán)球集團(tuán)南京浦東建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計(jì)總監(jiān)。精通房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程運(yùn)作。擅長(zhǎng)土地開(kāi)發(fā)模式與流程管理、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)管理以及項(xiàng)目決策，執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。

譙聞東：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期領(lǐng)域資深從業(yè)人士。曾歷任合生創(chuàng)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷中心總監(jiān)、龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目前期負(fù)責(zé)人、恒大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控負(fù)責(zé)人等職位。經(jīng)歷N多個(gè)項(xiàng)目的土地踏勘和調(diào)研、可行性報(bào)告編制、盡職調(diào)查、合同談判、制定、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建協(xié)調(diào)等前期工作。對(duì)外對(duì)于土地價(jià)值的判斷、投資機(jī)會(huì)的選擇與切入、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取策略、項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建技巧和政府公共關(guān)系維護(hù)，對(duì)內(nèi)對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置和把控、計(jì)劃管理的落地、內(nèi)部各部門(mén)綜合協(xié)調(diào)等方面具備獨(dú)特的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

 

課程內(nèi)容

第一章  房地產(chǎn)土地獲取、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

一、關(guān)于目前的土地市場(chǎng)

1、土地供需矛盾加劇，地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)集體上漲 

2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發(fā)助推一二線城市房?jī)r(jià)上漲

3、房企競(jìng)爭(zhēng)慘烈 沒(méi)有地就會(huì)被淘汰

4、房地產(chǎn)調(diào)整的宏觀規(guī)律及變化應(yīng)對(duì) 四、各種拿地模式和渠道的風(fēng)險(xiǎn)有哪些，如何規(guī)避？

（一）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、如何成功獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)

2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成及負(fù)擔(dān)、盈利點(diǎn)全程解析

3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的不同階段所需法律文件匯總

1）前期開(kāi)發(fā)的法律文件

2）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的法律文件

3）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本類的法律文件

4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)有怎樣的關(guān)系？如何找到二者之間的契合點(diǎn)？

5、土地開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的四種模式選擇及比較分析

6、如何策劃前期資金投入保障資金安全

7、如何設(shè)定土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)招拍掛的合法壁壘

8、如何做好項(xiàng)目可行性分析，處理好與拆遷事宜

9、政府授權(quán)的法律文件及需要審批的相關(guān)批文、相關(guān)手續(xù)的辦理程序

案例：開(kāi)發(fā)商土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式研究及賞析

（二）直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、精心策劃的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓為何竹籃打水一場(chǎng)空？

2、如何避免直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不至于因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效？

3、如何看清直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的利弊不至于盲動(dòng)？

4、如何合理合法降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的稅收成本？

案例:直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓獲取土地實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

（三）股權(quán)收購(gòu)獲取項(xiàng)目實(shí)操及風(fēng)險(xiǎn)防范

1、收購(gòu)不同性質(zhì)企業(yè)股權(quán)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)遇到哪些法律障礙

2、 股權(quán)收購(gòu)如何做好合理避稅

3、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的利弊分析

4、通過(guò)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事前、事中如何防范，事后如何處理？

5、 案例展現(xiàn)股權(quán)收購(gòu)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)操

6、房地產(chǎn)并購(gòu)的八大問(wèn)題

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策

案例分析：XXX企業(yè)拿地模式及關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)

二、關(guān)于拿地---八大“勾地”攻略及地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)

1、三種最常見(jiàn)的方式

股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例：XX地產(chǎn)標(biāo)桿大宗購(gòu)并xx集團(tuán)

1）合伙成立項(xiàng)目公司  2）以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的名義 

2、以下方法有局限性

1）兼并或合并，中交并購(gòu)綠城案例

2）在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，南京xx城項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓案例

3）股權(quán)托管   4）變更用地類型

5）染指“插花規(guī)劃” 

3、房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)務(wù)及案例分析

1）法規(guī)政策  2）交易結(jié)構(gòu)  3）盡職調(diào)查

4）交易文件  5）提問(wèn)與回答

三、關(guān)于拿地的創(chuàng)新模式和渠道

（一）大宗地塊拿地模式分析

1、新區(qū)域（中信XX城市）開(kāi)發(fā)模式

2、主題地產(chǎn)（華僑城）模式

3、城市更新（深圳XX地產(chǎn)模式）模式

4、商業(yè)綜合體（萬(wàn)達(dá)、龍湖、華潤(rùn)）帶動(dòng)模式

5、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（華夏幸福）模式

（二）拿地階段企業(yè)間的合作模式分析

1、項(xiàng)目公司  2、合作開(kāi)發(fā)  3、股權(quán)收購(gòu)

4、不同模式下的利弊和操作關(guān)鍵點(diǎn)

（三）如何提升企業(yè)的“拿地能力”?

1、綜合能力的積累  2、合理的項(xiàng)目信息來(lái)源

3、了解及研究政府規(guī)劃動(dòng)向

4、品牌價(jià)值  5、開(kāi)發(fā)思路的引導(dǎo)性

6、提高資金解決能力

案例：如何拿地？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拿地操作標(biāo)準(zhǔn)探討

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程、策略、技巧及典型案例分析